不動産を売却しようとしたとき、「これって訳あり物件にあたるのでは？」と不安になることはありませんか？事故物件、再建築不可、借地権付き、境界未確定など、さまざまな事情を抱える不動産は「訳あり物件」と呼ばれ、一般的な物件よりも売却に時間がかかる、もしくは価格が下がりやすい傾向があります。
アクティベイトでも、「訳ありでも売れるんでしょうか？」「どうやって売るのがベストなのか知りたい」といったご相談を多くいただきます。今回は、訳あり物件をできるだけ有利に売却するための考え方や流れ、注意点について詳しくご紹介いたします。
「訳あり物件」とは？どんな物件が該当するのか
訳あり物件とは、購入や利用に際して何らかの制限やリスクがあり、通常の不動産と比較して市場での流通性が低くなっている物件のことです。具体的には、以下のようなケースが該当します。
心理的瑕疵物件（事故物件）：過去に自殺や事件が起きた物件
再建築不可物件：建築基準法上の接道義務を満たしていない
借地権付き物件：土地の所有者が別におり、地代を支払う必要がある
違法建築物件：建築確認を受けずに建てられた、または増改築に問題がある
境界トラブルや未確定：隣地との境界線がはっきりしない
ゴミ屋敷・長屋・空き家状態が長い：管理状態が悪く、現状引き渡しが難しい
こうした条件があると、購入希望者の選択肢から外れてしまうこともあるため、売却には専門的な知識と戦略が必要になります。
訳あり物件でも売却は可能です
結論から申し上げると、訳あり物件でも売却は十分に可能です。ポイントは、「どう売るか」「誰に売るか」という販売戦略にあります。
一般の不動産市場では敬遠されがちな物件でも、投資家や不動産業者、リノベーション目的の個人など、訳あり物件に対してニーズを持つ層は一定数存在しています。実際、アクティベイトでは、こうした“訳ありでも購入意欲のある買主層”へのアプローチに力を入れています。
たとえば、事故物件であっても、相場よりも割安な価格であれば賃貸需要が見込めるとして、投資目的で購入される方がいます。再建築不可でも、用途を限定して活用することで採算が合うと判断するプロもいます。
つまり、物件そのものの価値だけでなく、「誰に、どんな意図で売るか」が重要になるのです。
訳あり物件を売却する際の注意点
訳あり物件を売却する際には、いくつか注意すべきポイントがあります。最も重要なのは、「物件の状況を正確に把握・説明すること」です。
たとえば、心理的瑕疵については、過去の事件・事故の詳細を把握し、いつ・どのようなことが起きたのかを整理しておく必要があります。契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）に関わるため、重要事項説明書での記載も含め、告知義務を果たすことが法的にも重要です。
また、再建築不可の物件では、なぜ建て替えができないのか、接道状況や都市計画法上の制限を正確に説明できるようにしておくことが求められます。
このような情報が不足していると、買主とのトラブルに発展したり、契約が解除されてしまうことにもなりかねません。アクティベイトでは、こうした調査・資料整理を事前に行い、スムーズな売却につなげる準備を徹底しています。
売却価格の考え方と適切な価格設定
訳あり物件の売却では、「相場よりも価格が下がる」ことを前提に価格設定を行う必要があります。ただし、安易に価格を下げ過ぎてしまうと、資産を過小評価してしまう恐れもあるため注意が必要です。
アクティベイトでは、近隣エリアの相場や過去の取引データ、類似の訳あり物件の販売実績などをもとに、現実的かつ売却可能性の高い価格帯をご提示しています。早期売却を優先するのか、ある程度時間をかけてでも希望価格に近づけるのか──オーナー様のご意向に合わせた売却戦略をご提案します。
また、最近では「訳あり物件専門」の買取業者への売却も一つの選択肢です。即現金化できる反面、買取価格は市場価格の6～8割程度になることも多いため、慎重に比較検討されることをおすすめしています。
アクティベイトの訳あり物件売却サポート
訳あり物件の売却は、通常の不動産売却よりも情報整理やリスク説明、相手選びが重要になります。アクティベイトでは、そうした事情をふまえて以下のような対応を行っています。
・売却前の無料査定と詳細ヒアリング
・法務・境界・用途制限などの事前調査
・告知義務に関するアドバイスと書類整備
・訳あり物件に理解のある投資家・買取業者へのマッチング
・早期現金化を希望される場合のスピード売却サポート
「この物件は売れるのか不安」「どう伝えればよいか分からない」という段階でも、遠慮なくご相談ください。私たちは“訳ありだからこそ、その価値を引き出す”売却支援を得意としています。
まとめ｜訳ありでも売却の可能性は十分にあります
訳あり物件と聞くと、「売れない」「価値が低い」といったイメージを持たれがちですが、正しく整理し、適切な相手に向けて売却活動を行えば、十分な成約実績が期待できます。
ポイントは、「情報の透明性」と「購入ニーズのある層へのアプローチ」です。アクティベイトでは、訳あり物件の取り扱い経験も豊富で、多角的な視点から売却サポートを行っております。
どんな物件にも、必ず価値はあります。「これは無理だろう」と決めつけず、まずはお気軽にご相談ください。私たちは、不動産の“訳”を価値に変えるプロとして、全力でサポートいたします。