収益物件を売却するとき、「いくらで売れるか」や「税金がどれくらいかかるか」は誰もが気になるポイントではないでしょうか。とくに注意が必要なのが「消費税」に関する考え方です。住宅用の不動産には消費税がかからないと思われがちですが、収益物件の場合は状況によって課税対象になることがあるため、事前の知識が欠かせません。

 

アクティベイトでも、オーナー様から「売却すると消費税がかかるんですか？」「課税される条件を知りたい」といったご質問をよくいただきます。今回は、収益物件の売却における消費税の基本的な仕組みと、損をしないために押さえておきたいポイントをお伝えします。

 

収益物件の売却に「消費税がかかる」ケースとは？

 

まず大前提として、消費税は「事業として行われる資産の譲渡」に対して課されるものです。そのため、収益物件の売却においても、売主が「課税事業者」であり、なおかつ課税対象の資産を譲渡した場合は消費税が発生します。

 

ただし、すべてのケースに消費税がかかるわけではありません。土地の売却は非課税とされており、建物部分についても「居住用」として使われていた場合には課税されません。しかし、次のような条件に当てはまる場合には、建物部分に対して消費税が課せられることになります。

 

・売主が法人、または年間売上高が1,000万円以上の個人事業主で課税事業者に該当している

 

・対象の建物が事業用（賃貸マンション・テナントビルなど）として使われていた

 

・建物部分の所有権を売却する場合

 

つまり、たとえば賃貸マンションを運用していた法人が収益物件を売却するケースでは、土地部分は非課税でも、建物部分には消費税がかかる可能性が高いということになります。

 

「課税売上割合」が売主に与える影響

 

売却時に消費税が発生すると、売主側に「課税売上」が計上されることになります。ここで重要なのが「課税売上割合」です。これは、全体の売上のうち、課税対象となる売上が占める割合のことで、仕入税額控除の対象範囲を判断する指標にもなります。

 

たとえば、収益物件の売却により課税売上が大きくなった場合、今までの会計処理方法を見直さなければならないこともあり、想定以上に税務上の対応が複雑になるケースもあります。

 

また、売却時に消費税を買主から受け取った場合、その分を「納税」する義務が発生します。たとえ現金が手元に残っていても、それは“消費税の預かり金”であることを忘れず、きちんと税務申告と納付を行う必要があります。

 

アクティベイトでは、こうした税務面の影響についても事前にご説明し、必要に応じて税理士との連携のもとで対応方針をご提案しています。

 

非課税と課税の境目に注意する

 

収益物件の売却では、たとえば「建物を取り壊して更地で売却する」といった工夫によって、課税対象から外すことができるケースもあります。更地は「土地」の譲渡となるため、消費税がかかりません。

 

しかし、取り壊し費用や売却価格への影響を考慮すると、必ずしも「更地の方が得」とは言い切れません。また、建物の用途が居住用か事業用かによっても、課税か非課税かが変わってくるため、売却前には物件の利用履歴や契約内容をしっかりと確認する必要があります。

 

さらに、個人事業主が「課税事業者かどうか」によっても消費税の扱いが変わります。たとえば、個人で不動産を運用していても、過去2年間の売上高が1,000万円を超えていなければ「免税事業者」として消費税が発生しない可能性もあります。ここでも、「売主の立場」が大きく影響するのです。

 

買主側にも影響がある「消費税の扱い」

 

消費税の課税対象かどうかは、買主にとっても重要なポイントです。とくに法人や事業者として物件を購入する場合、「建物部分にかかる消費税を経費として計上できるか」「減価償却の扱いはどうなるか」など、収益性に直結する問題となります。

 

売主が課税事業者であることを知らずに、売買契約書に消費税の記載がないと、買主が消費税分を経費に計上できなくなってしまうリスクもあります。そのため、契約書における「消費税の明記」は非常に重要です。

 

アクティベイトでは、売主・買主の双方にとって不利益のないよう、契約内容のチェックと確認を徹底しています。

 

売却価格に消費税を含めるか、別にするか

 

売買契約を結ぶ際には、価格表示の方法にも注意が必要です。建物に消費税がかかる場合、「税込表示」と「税抜表示」のどちらにするかを決める必要があります。

 

税込表示にすると、買主にとっては支払総額が明確になり、交渉がスムーズになるというメリットがあります。一方で、売主にとっては消費税を「販売価格に含める」形になるため、実質的な手取りが減ることになります。

 

逆に税抜表示にしておけば、消費税分を別途請求することが可能ですが、買主側にとっては価格がやや複雑に感じられることもあるため、提示の仕方には工夫が求められます。

 

アクティベイトでは、こうした価格表示の選択についても、オーナー様の希望と市場性をふまえて最適な方法をご提案しています。

 

まとめ｜消費税もふまえて“正しい売却計画”を立てましょう

 

収益物件の売却にはさまざまな手続きや判断が伴いますが、消費税の扱いは特に重要なポイントです。課税・非課税の境目や、売主・買主それぞれへの影響を理解しておくことで、後々のトラブルや損失を防ぐことができます。

 

アクティベイトでは、収益物件の査定から売却、税務のご相談まで、ワンストップで対応しております。消費税の負担や納税義務をふまえた上で、最も有利な売却プランを一緒に考えてまいります。どうぞお気軽にご相談ください。