不動産投資を始めるにあたって、「収益物件の購入」は大きな第一歩です。将来的な安定収入や資産形成を目的に、初めて収益物件の購入を検討される方からのお問い合わせが、アクティベイトにも増えてきました。

 

しかし、収益物件は金額が大きく、判断ミスが取り返しのつかない結果につながることもあるため、事前の情報収集やリスク把握が欠かせません。今回は、収益物件の購入を検討する際に知っておきたい注意点について、アクティベイトの視点からわかりやすくご説明します。

 

収益物件の購入＝“収益性の見極め”が最優先

 

収益物件とは、家賃収入などの収益を得ることを目的とした不動産のことです。したがって、「物件の価格が安いか高いか」よりも、「どれだけ安定して利益が出るか」が最大の判断基準になります。

 

特に初めて購入される方が注意すべきは、表面利回りだけに惑わされないことです。表面利回りとは、物件価格に対して年間の家賃収入が何％かを示す数値ですが、実際には管理費や修繕費、税金などの支出が発生するため、実質利回りはそれよりも低くなります。

 

アクティベイトでは、こうした“実際に手元に残る利益”に着目し、購入判断の際に収支計画の作成をおすすめしています。しっかりとした数字の裏付けが、失敗しない投資につながります。

 

立地条件は収益性を左右する最大の要素

 

どんなに新しい物件でも、どれだけ高い利回りをうたっていても、立地条件が悪ければ収益の安定は望めません。賃貸ニーズの強いエリアかどうか、周辺に学校や商業施設があるか、駅からの距離はどうかといったポイントは、入居率に大きく影響します。

 

また、同じ市区町村内でも、エリアによって人気に差があることも珍しくありません。現地の様子を自分の目で確認したり、近隣の空室状況を調べたりすることも大切です。アクティベイトでは、地域の賃貸需要や家賃相場をデータと実地調査の両面から分析し、投資判断の参考としていただいています。

 

建物の状態と修繕履歴をチェック

 

購入を検討している収益物件が中古の場合、建物の構造や劣化状況は必ず確認しておきたいポイントです。築年数が古い物件は、今後の修繕費用がかさむ可能性が高く、場合によっては当初想定していた利回りを大きく下回ることもあります。

 

特に注意したいのは、配管や屋根、外壁といった“目に見えにくい部分”のメンテナンス状況です。修繕履歴がしっかり残っていない場合や、長年メンテナンスが行われていない物件は、想定外のコストがかかるリスクがあるため注意が必要です。

 

アクティベイトでは、必要に応じて建物診断（インスペクション）のご提案も行い、建物の現状を正確に把握した上での判断をサポートしています。

 

賃貸借契約の内容や入居者の状況を確認

 

収益物件にはすでに入居者がいるケースも多くあります。その場合は、賃貸借契約の内容を事前に確認することが重要です。家賃額や更新頻度、敷金・礼金の取り扱い、違約金条項の有無などは、購入後の収益に直接関わります。

 

また、現在の入居者が家賃を滞納していないか、過去にトラブルがあったかなどの情報も可能な限り把握しておくと安心です。アクティベイトでは、売主や管理会社との調整を通じて、購入後のトラブルリスクをできるだけ軽減するお手伝いをしています。

 

融資条件の比較と資金計画も重要

 

不動産投資の多くはローンを活用して行われるため、金融機関ごとの融資条件も非常に重要な検討材料となります。金利、融資期間、自己資金の割合、団体信用生命保険の有無などは、投資の成否を左右します。

 

同じ物件であっても、金融機関によって融資条件が大きく異なることもあるため、事前に複数の金融機関で相談することをおすすめします。アクティベイトでも、提携先の金融機関と連携し、購入希望者に最適な融資プランをご案内しています。

 

購入後の管理体制も検討しておく

 

物件を購入した後、どのように管理するかも事前に考えておくべき重要なポイントです。賃貸管理を自分で行うか、管理会社に委託するかによって、手間やリスク、収益の安定性が変わってきます。

 

とくに複数戸を持つ収益物件の場合、入居者対応や修繕手配、家賃の集金などを一人でこなすのは現実的ではありません。信頼できる管理会社を見つけることで、オーナーの負担を軽減しつつ、長期的に安定した賃貸経営を続けることが可能になります。

 

アクティベイトでは、物件の売買だけでなく、購入後の管理体制についてもご相談を承っております。物件の特性に応じて、最適な管理方法をご提案いたします。

 

収益物件の購入は、将来的な資産形成や安定収入を目指す上で大きな魅力がありますが、一方で慎重な判断が求められる投資でもあります。物件の条件や立地、収益性、契約内容など、見るべきポイントは多岐にわたります。

 

アクティベイトでは、初めて収益物件を購入される方にも安心して進めていただけるよう、物件選定から契約・管理までトータルでサポートしております。「どんな物件を選べばいいのか分からない」「自分に合った投資方法を知りたい」といったお悩みがありましたら、ぜひお気軽にご相談ください。