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ローンが残っているアパートを売却する方法と考え方

コラム2025/07/18

「アパートを所有しているが、ローンがまだ残っている」「賃貸経営がうまくいかず、手放したい」といったご相談が、近年アクティベイトにも増えています。アパート経営は一定の収益を見込める一方で、入居率の低下や修繕コストの増加、金利上昇といったリスクも避けられません。

中でも、ローンが残ったまま売却を検討するケースでは、注意点や手続きがいくつか存在します。今回は、ローン付きのアパートを売却するための基本的な流れと考え方についてご紹介いたします。

ローンが残っていても売却は可能

まず知っておきたいのは、ローンが残っていてもアパートを売却すること自体は可能だという点です。ただし、売却する際には「抵当権の抹消」が必要になります。

抵当権とは、金融機関が融資の担保としてアパートに設定している権利のことで、これがある限り自由に売買することはできません。つまり、売却するためにはローンを完済し、抵当権を外す手続きが必要となります。

売却金額がローン残高を上回っていれば、売却と同時にその資金で完済が可能です。これを「アンダーローン」といい、比較的スムーズに手続きを進めることができます。

一方で、売却金額がローン残高を下回る「オーバーローン」の場合は、差額を自己資金で補う必要があるため、慎重な資金計画が求められます。

「売却価格がローンより低いから、売るのは無理なのでは」と不安に思う方もいらっしゃるかもしれません。しかし、オーバーローンの状態でも売却が可能な場合があります。

ひとつの方法は、金融機関に「任意売却（にんいばいきゃく）」を相談することです。任意売却とは、債権者（金融機関）の同意を得た上で、市場価格でアパートを売却し、売却代金の範囲内でローン返済を行う方法です。

任意売却では、ローン全額を完済できなくても、残債務については別途返済計画を立てることで売却が認められるケースがあります。自己破産などの法的手続きに比べて精神的・経済的な負担が少ないため、選択肢の一つとして検討される方が増えています。

ただし、任意売却には金融機関の審査や手続きが必要で、時間もかかるため、なるべく早めの相談が重要です。アクティベイトでは、こうした手続きに精通した専門スタッフが対応し、オーナー様の状況に応じた最適な売却プランをご提案しています。

アパートをローン付きで売却する前に、必ず確認しておきたいのが「残債額」と「現在のアパートの査定額」です。これにより、売却によって完済が可能かどうかの目安が立てられます。

アクティベイトでは、収益還元法を用いた査定を行い、今後の収益性や修繕履歴、入居状況などを踏まえて現実的な査定価格をご提示いたします。加えて、現在のローン契約内容（借入金額・返済期間・金利など）も整理しておくことで、金融機関との交渉にもスムーズに対応できます。

また、早期売却を望む場合は、「現状のままで売却する」か、「リフォームしてから売却する」かといった判断も必要です。費用対効果を見極めながら、最も効率的な売却方法を選ぶことが大切です。

売却後にローンが残った場合、その返済方法についても事前に金融機関と相談しておくことが重要です。任意売却後の残債については、分割返済や一部免除が認められるケースもあります。

ただし、いずれのケースでも「債務がゼロになるわけではない」という点は理解しておく必要があります。売却後も返済が継続することを想定し、無理のない支払い計画を立てることが大切です。

アクティベイトでは、金融機関との交渉も含めてトータルでサポートを行っております。初めてアパート売却に取り組まれる方でも、安心して進めていただけるよう丁寧にご説明いたします。

ローン付きアパートの売却には、法律や金融、税務の知識が必要となる場面が多く、個人で進めるには不安が大きいという声もよく聞かれます。特に、オーバーローンや任意売却のケースでは、判断を誤ると想定以上の負担を背負うことになりかねません。

アクティベイトでは、不動産売却の実務に精通したスタッフが、オーナー様一人ひとりの状況に合わせて対応いたします。査定から売却、金融機関との交渉まで、すべてのプロセスを丁寧にサポートすることで、安心してアパート売却に臨んでいただけます。

ローンが残っているからといって、アパートの売却をあきらめる必要はありません。早めの相談と適切な対応によって、よりよい結果につながる可能性があります。アクティベイトは、アパート売却を通じてオーナー様の将来設計をサポートしてまいります。どんな小さなご相談でも、どうぞお気軽にお問い合わせください。