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中古の収益物件を売却するときに知っておきたいこと

コラム2025/05/22

収益物件を保有している方の中には、「築年数が経ってきたし、そろそろ売却を考えたい」と感じている方も多いのではないでしょうか。とくに中古の収益物件は、運用益が落ち着いてくるタイミングや、大規模修繕の前などに売却を検討するケースが増えています。

アクティベイトでも、「中古の収益物件を売るなら、いつが良いのか？」「古くなった物件でも買い手は見つかるのか？」といったご相談を数多くいただいております。そこで今回は、中古の収益物件を売却する際のポイントや、スムーズな取引を進めるための考え方について詳しくお話しいたします。

中古の収益物件は“管理状況”がカギになる

中古の収益物件というと、「価値が下がってしまっているのでは」と心配される方もいますが、必ずしもそうとは限りません。築年数よりも重視されるのが、入居状況や維持管理の履歴です。

たとえば、築20年以上経っている物件でも、入居率が高く、共用部がしっかり清掃・点検されていれば、購入希望者にとっては「安心して運用できる物件」として映ります。一方で、築10年以内でも空室が多く、原状回復も行き届いていないような物件は、魅力的に映らない場合もあります。

アクティベイトでは、こうした管理履歴や入居状況のヒアリングを丁寧に行い、売却前にどの部分を改善することで価値を保てるかをご提案しています。中古だからこそ、物件の「見えない部分」に注目することが重要です。

中古の収益物件を売却する際、買い手が最も注目するのが「この物件はどれくらい収益を出しているのか？」という点です。そのため、現在の賃料収入や、今後想定される修繕費、管理費などをきちんと整理し、正確な収益データを提示できるようにしておく必要があります。

表面利回りだけでなく、実質利回りや過去数年の入居実績などを開示できると、購入希望者の信頼を得やすくなります。売却にあたっては、収支表や管理会社の報告書などを揃えておくとスムーズです。

また、過去に空室が多かった場合には、その理由と対策を整理しておくことも大切です。たとえば、近隣に大型の新築物件ができたことで一時的に空室が増えたものの、その後回復しているというようなストーリーがあれば、物件への安心感につながります。

中古の収益物件は、新築とは違い“状態に個体差がある”ため、売却の際には誰に向けて販売するかを考えることが欠かせません。

たとえば、ファミリー向けの賃貸が中心の物件であれば、長期保有を前提とする投資家や法人が購入ターゲットになります。一方、ワンルームタイプの物件で立地が良ければ、初心者の個人投資家にも関心を持たれやすくなります。

アクティベイトでは、物件のエリア・間取り・築年数・稼働状況などを総合的に判断し、それぞれの物件に合った販売戦略を立てています。「一括売却か、区分売却か」「現状のまま売るか、修繕後に売るか」など、最適な方法をご提案しながら、売却の可能性を広げていきます。

中古の収益物件を売却する際には、「築年数の区切り」にも注意が必要です。特に、築20年・30年といった節目の前後では、金融機関の融資条件が大きく変わることがあります。

たとえば、築30年を超えるとフルローンが難しくなるケースが増え、購入希望者の資金調達にハードルが生じることがあります。そのため、融資が通りやすいタイミングで売却活動を始めることもひとつの選択肢です。

また、大規模修繕の直前や、設備更新が必要なタイミングでは、購入希望者が将来的なコストを懸念して価格交渉を強めてくることもあります。必要に応じて事前に手を打つことで、売却額を下げずに済む可能性もあります。

アクティベイトでは、中古の収益物件を専門に取り扱ってきた経験をもとに、査定から売却までトータルでサポートを行っています。査定時には市場データに加え、エリア特性や競合物件の動向もふまえた上で、オーナー様にとって最適な売却方法をご提案いたします。

「古くなったから売れないかもしれない」「入居が少ないから価値が下がるのでは」といった不安をお持ちの方も、まずは一度ご相談ください。中古だからこそ引き出せる魅力や価値があることを、私たちは何度も目にしてきました。

収益物件の売却は、適切な判断と戦略で結果が大きく変わります。アクティベイトは、お客様にとってベストな結果が得られるよう、誠実にサポートいたします。