収益物件の売却を検討する際に、多くの方が気になるのが「査定額はどうやって決まるのか」「正確な金額を知るにはどうしたらよいか」という点です。アクティベイトにも、収益物件をお持ちのオーナー様から、査定の仕組みや査定額の正当性についてご相談いただくことが多くあります。

今回は、収益物件の査定方法や金額提示までの流れ、注意点についてわかりやすく解説いたします。査定の基準を知っておくことで、納得のいく売却につながります。

収益物件の査定には「収益還元法」が基本

収益物件とは、家賃収入などの利益を目的として保有される不動産のことを指します。そのため、査定においては「その物件がどれだけ収益を生み出すのか」が重要な判断材料となります。

一般的に、収益物件の査定には「収益還元法」という手法が使われます。これは、物件が将来的に生み出す収益（賃料や共益費など）をもとに、物件の現在価値を算出する方法です。収益還元法には「直接還元法」と「DCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）」の2種類がありますが、実務では比較的シンプルな「直接還元法」が用いられるケースが多くなっています。

直接還元法では、年間の純収益を「還元利回り」で割ることで物件価格を算出します。例えば、年間の純収益が300万円で、利回りを6％とするなら、査定額は5,000万円（＝300万円÷0.06）となります。

査定額に影響する主な要素

収益還元法で算出される金額は、あくまで理論的な「目安」であり、実際の査定ではさらに細かな条件も加味されます。査定額に影響する代表的なポイントは以下のようなものです。

まず立地です。駅からの距離や周辺の利便性、治安などは空室率や家賃水準に直結するため、査定に大きく影響します。また、物件の築年数や構造、設備の充実度も重要です。築浅でメンテナンス状態のよい物件ほど、高く評価されやすくなります。

さらに、入居率や賃貸契約の内容も査定に関わります。長期間にわたって安定した入居が続いている場合や、法人契約が多い物件は、将来的な収益性が高いと判断され、プラス評価となるケースがあります。

一方で、空室が目立つ、滞納者がいる、修繕の必要があるといったマイナス要因がある場合は、査定額が下がる傾向にあります。

金額提示の際に気をつけたいポイント

査定を依頼すると、不動産会社から査定金額の提示があります。アクティベイトでは、根拠を明示した上で査定額をご提示し、オーナー様が納得のいく判断をしていただけるよう丁寧にご説明しています。

ただし、不動産会社によっては「高く見せるための査定額」を提示するケースもあります。これは、媒介契約を取りたいという意図から、実際には売れにくい価格を提示してしまうものです。こうした場合、売却活動が長引き、最終的に値下げをせざるを得なくなることも少なくありません。

そのため、提示された金額が市場相場と比べて妥当かどうかを見極めることが大切です。複数社に査定を依頼することで、相場感を把握することができますし、それぞれの会社がどのような根拠で金額を出しているかも比較できます。

また、表面利回りだけで判断するのではなく、実際にどれだけの支出があり、純利益が残るのか（＝実質利回り）を確認することも重要です。管理費や固定資産税、修繕費用などを加味せずに収益を計算してしまうと、実際の収益性とのズレが生じてしまいます。

アクティベイトの査定の特徴

アクティベイトでは、収益物件の査定にあたって、単なる数字の計算にとどまらず、地域の不動産動向や将来の利回り変動、周辺エリアの再開発予定なども踏まえて総合的な評価を行います。

また、オーナー様が気になる「いつ売るのがベストか」「どのように売り出すのが効率的か」といった点についても、経験とデータをもとにアドバイスを行っております。売却を検討中の方はもちろん、「とりあえず価格だけ知りたい」という段階でも、どうぞお気軽にご相談ください。

収益物件は、収益性と市場性のバランスを見極めながら売却を進めることが成功のカギとなります。正しい査定方法と金額提示の仕組みを理解し、信頼できるパートナーと共に、納得のいく売却を目指しましょう。