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収益物件の査定方法や売却相場に影響する要因を解説

コラム2025/03/14

収益物件を不動産売却するときは売却方法に応じた査定を行い、それから買取や仲介などで売却するという流れになっています。

この記事では、

・収益物件の査定方法

・査定や相場に影響する要因

などを札幌の不動産売却業者が解説します。

収益物件の査定方法｜原価法や収益還元法など

収益物件の査定方法には3つの方法があります。

重視している査定方法は専門業者によって異なります。

1．原価法による査定

原価法とは「収益物件を建てたときの原価をベースにして、設備などの劣化分を差し引き、現在の価格に引き直す査定方法」です。

原価法は積算評価法とも呼ばれる査定方法になります。

原価法による収益物件の査定は銀行などがお金を貸すときによく使われる方法です。

2．収益還元法による査定

収益還元法とは、「将来的にその収益物件がどのくらい収益を出すかに着目した査定方法」です。

収益還元法は不動産に投資する際に収益性を重視する投資家などがよく使う査定方法になります。

3．取引事例比較法による査定

取引事例比較法とは、「収益物件の実際の取引事例に着目し、それぞれの取引ケースを比較検討して査定結果の参考にする、あるいは査定結果を出す方法」です。

取引事例比較法は区分所有のマンションや土地売買の際によく使われる査定方法になります。

収益物件の各種査定方法を使って売却相場を算出するときは、次のような要因が影響します。

・収益物件の築年数、実際の状態

・収益物件の設備、設備の状態

・収益物件の間取り

・収益物件の立地（駅ちか、近くに大きな道路がある、など）

・修繕積立金の積立率

・収益物件の入居率　　など

収益物件の築年数や状態、設備（設備の状態も含む）、間取り、立地などの不動産の基本的な情報は売却相場の査定に関係してきます。

収益物件の売却相場の査定では、この他に修繕積立金の積立率や収益物件の入居率なども売却相場の査定に関係します。

修繕積立金とは、マンションやアパートなどの収益物件を修繕するために積み立てておく費用です。

修繕積立金の積立率が高い収益物件は将来的な修繕のための費用を確保できている状態なので、売却相場の査定では有利になります。

また、収益物件の売却相場を査定する際は入居率も重要な要因です。

入居率が高い収益物件は収益が高くすぐに賃料収入を得られるため、その分だけ売却相場の査定では有利になります。

収益物件の売却相場の査定では「不動産売却方法でも結果が変わる」という点に注意が必要です。

買取による収益物件の売却と仲介による収益物件の売却では査定結果が変わってきます。

収益物件を売却するときは査定結果も踏まえ、不動産売却方法をよく検討する必要があります。

当社は収益物件の売却を得意としている専門業者です。

当社なら収益物件の査定結果に合わせて不動産売却方法を選べますので「まずは査定で売却相場を見てから決めたい」というオーナー様はぜひご相談ください。

収益物件や訳あり収益物件の不動産売却ならアクティベイトにお任せください。