不動産を売却しようとしたとき、「この物件は何か問題があるのでは…」と不安に感じた経験はありませんか？とくに「瑕疵物件（かしぶっけん）」と呼ばれる種類の不動産は、通常の物件に比べて売却が難しいと思われがちです。

 

しかし実際には、瑕疵があるからといって売却できないわけではありません。ポイントをおさえれば、スムーズな売却や価格の最大化も可能です。

 

今回は、アクティベイトがこれまでにご相談を受けてきた事例をふまえながら、瑕疵物件をできるだけ有利に売却するための基本的な考え方をご紹介いたします。

 

「瑕疵物件」とは？その定義と具体例

 

「瑕疵物件」とは、本来あるべき状態と比べて、物理的・法律的・心理的に問題を抱えている不動産のことを指します。大きく分類すると、以下の4つの種類があります。

 

1．物理的瑕疵

建物の雨漏り、シロアリ被害、基礎のひび割れ、腐食など、目に見える構造上の問題がある場合です。

 

2．法律的瑕疵

再建築不可、用途制限、接道義務を満たしていないなど、建築基準法や都市計画法に関連した問題です。

 

3．心理的瑕疵

過去に自殺や事件、事故があったなど、購入者や入居者に心理的な抵抗を与える履歴を持つ物件です。

 

4．環境的瑕疵

近隣に嫌悪施設（火葬場、パチンコ店、工場など）がある場合や、騒音・臭気などの外部環境に問題があるケースです。

 

アクティベイトでは、どのような瑕疵に該当するかを明確にし、売却戦略の立て方を変えることで、成約へと導いてきた実績があります。

 

瑕疵物件の売却が難しいとされる理由

 

瑕疵物件が売却しにくい最大の理由は、「買主にとってリスクが大きく映る」という点です。たとえば、物理的な瑕疵があれば修繕費用がかさむ可能性がありますし、心理的瑕疵があると「入居者が見つかりにくいのでは」と不安に感じる方も少なくありません。

 

また、不動産取引においては、売主が物件の状況を正しく伝える「告知義務」を負っています。後から瑕疵の存在が発覚すると、契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を問われ、損害賠償や契約解除といったトラブルに発展するおそれもあります。

 

そのため、瑕疵物件の売却では「正直に、かつ戦略的に伝える」ことが重要になります。

 

瑕疵物件でも売却する3つの方法

 

瑕疵がある不動産を売却するには、いくつかのアプローチがあります。アクティベイトでは、以下のような方法から最適な選択肢をご提案しています。

 

① 現状のまま売却する

 

修繕などをせず、そのままの状態で売却する方法です。投資家や業者にとっては「安く仕入れて再生する」目的に合致するため、ニーズが存在します。

 

ただし、買主が限られるため、相場よりも価格が下がることを前提にした販売になります。

 

② 瑕疵を解消してから売る

 

可能であれば、物理的な瑕疵（雨漏り・ひび割れなど）を事前に修繕し、「通常物件」に近い形で売却する方法です。心理的瑕疵は消せませんが、建物の安全性や機能性を高めることで売却のチャンスは広がります。

 

修繕費と販売価格のバランスを見極める必要がありますが、リフォームによって価値が高まる場合もあります。

 

③ 訳あり物件専門の買取業者に売る

 

「すぐに手放したい」「トラブルリスクを避けたい」という方には、瑕疵物件を専門に扱う買取業者への売却も選択肢の一つです。

 

スピード売却が可能な反面、買取価格は市場価格の6～8割程度になることが多いため、現金化の優先度が高い方向けの手段といえます。

 

売却時の「告知義務」とは？

 

瑕疵物件を売却する際に絶対に外せないのが、「告知義務」の履行です。売主には、物件に関する重要な情報を買主に正確に伝える法的義務があります。

 

たとえば、

 

・以前に雨漏りがあったが、修繕済み

 

・隣地との境界が不明確である

 

・過去に事件が起きた履歴がある

 

といった情報を、売買契約前に「重要事項説明書」や「告知書」に記載して提示することが求められます。これを怠ると、後から「そんな説明は受けていない」として、損害賠償や契約の取り消し請求が発生することもあります。

 

アクティベイトでは、瑕疵に関する情報を事前に整理し、必要な告知内容を明確にした上で、安全な売却を進めています。

 

アクティベイトができること

 

私たちは、瑕疵物件の売却に関して、次のようなサポートを行っています。

 

・瑕疵内容の精査と調査（登記・境界・建物状況など）

 

・売却価格の査定とリスク評価

 

・修繕・リフォーム提案（必要な場合）

 

・売主様の意向をふまえた売却戦略のご提案

 

・瑕疵に理解のある買主層へのアプローチ

 

「売れるかどうか不安」「何から手をつけたらいいのか分からない」という段階でも大丈夫です。丁寧にヒアリングを行いながら、今ある物件の価値をどう活かすかをご一緒に考えてまいります。

 

まとめ｜瑕疵物件も“価値ある不動産”へ変えられます

 

瑕疵物件というとネガティブなイメージが先行しがちですが、正しく対応し、適切なターゲットに向けて売却を進めれば、十分な成約の可能性があります。

 

大切なのは、「隠さないこと」「価値を見極めること」「戦略的に売ること」です。

 

アクティベイトでは、どのような不動産にも向き合い、丁寧かつ柔軟に売却サポートを行っています。瑕疵のある物件でお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。資産価値を見直し、新しい一歩を踏み出すお手伝いをさせていただきます。