収益物件を所有していると、毎年さまざまな税金がかかってきます。固定資産税や所得税、住民税に加え、売却時には譲渡所得税が発生することもあります。せっかく家賃収入で利益を得ても、税金の負担が大きければ、実質的な手取りが減ってしまうことも珍しくありません。
アクティベイトでも、オーナー様から「税金対策はどうすればいいのか」「できるだけ手取りを増やす方法はないか」といったご相談を多くいただきます。今回は、収益物件を運用するうえで押さえておきたい基本的な税金対策の考え方について、わかりやすく解説いたします。
税金対策の前に、どんな税金がかかるのかを知る
収益物件に関わる主な税金は、大きく分けて以下の4つです。
所得税・住民税：家賃収入から必要経費を差し引いた「不動産所得」に対して課されます。
固定資産税・都市計画税：所有している土地・建物に毎年かかる税金です。
事業税：一定以上の不動産所得がある場合、事業と見なされ課税されることがあります。
譲渡所得税：収益物件を売却して利益が出た場合に発生します。
税金対策を考える上では、まず「どの税金にどれだけ負担しているのか」を明確にすることが大切です。年間の収支や経費、減価償却費を整理し、適切に申告しているかを確認するところから始めましょう。
経費計上を正しく行うことが最大の防御策
税金対策の基本は、正しく経費を計上して課税対象となる所得を圧縮することです。収益物件の場合、次のような支出は必要経費として認められる可能性があります。
・建物や設備の修繕費
・火災保険や地震保険の保険料
・管理会社への管理委託費
・借入金の利息部分
・税理士への顧問料
・減価償却費（建物や設備の価値を毎年少しずつ費用化）
ただし、経費として計上できるかどうかは支出の性質によって異なります。たとえば、建物の価値を大きく変えるような大規模修繕は、費用ではなく資産として扱われるケースもあります。
アクティベイトでは、オーナー様が適切に経費計上できるよう、日々の支出管理や税務書類の整備についてもアドバイスを行っています。
減価償却をうまく使って節税する
収益物件の建物部分は、法定耐用年数に応じて毎年「減価償却費」として計上できます。この減価償却費は実際の支出を伴わない“見かけの経費”であり、キャッシュフローには影響しないにも関わらず、課税対象所得を圧縮できるため、非常に強力な節税手段となります。
特に中古物件を購入した場合、耐用年数が短くなることで、減価償却の額を多くとれるケースがあります。これを活かすことで、初期の税負担を大幅に軽減できる可能性があります。
ただし、減価償却を積極的に進めると、売却時に「帳簿上の建物価値」がゼロに近づき、譲渡所得税が増えるリスクもあるため、長期的な視点でのバランスが重要です。アクティベイトでは、将来の売却までを見据えた償却戦略をご提案しております。
青色申告を活用してさらに節税効果を高める
個人で不動産投資をされている方におすすめしたいのが、青色申告の活用です。青色申告を行うことで、以下のような特典が得られます。
・最大65万円の控除が受けられる（条件あり）
・家族への給与を必要経費として認められる
・赤字を3年間繰り越せる
・帳簿管理の精度が高まることで、税務調査リスクを下げられる
ただし、青色申告には帳簿の作成や届出の提出といった手続きが必要なため、早めの準備が欠かせません。税理士に依頼するか、クラウド会計ソフトなどを活用して適切な記帳を行いましょう。
法人化による税率コントロールという選択肢
一定以上の家賃収入がある場合、個人ではなく法人を設立して運用することで節税につながることもあります。法人化によって税率を下げたり、経費として認められる範囲を広げたりすることが可能になります。
たとえば、法人では役員報酬や退職金、福利厚生費などを経費として活用できるうえ、赤字の繰越も最長10年間と長期です。利益をコントロールしやすくなるため、節税の自由度が高まります。
ただし、法人化には設立費用や維持コスト、会計・税務処理の煩雑さといったデメリットもあるため、すべての方におすすめできるわけではありません。アクティベイトでは、現在の家賃収入や将来の運用計画をヒアリングしたうえで、法人化のメリット・デメリットを丁寧にご説明いたします。
まとめ｜収益物件の税金対策は“トータル視点”で考える
収益物件を保有していると、どうしても税金の負担は避けられません。しかし、適切な知識と対策を講じることで、税金を抑えつつ、手取りを最大化することは十分可能です。
アクティベイトでは、物件の購入から保有中、そして売却時までをトータルでサポートし、オーナー様にとって最適な税金対策をご提案しています。節税効果を高めるには、目先の利益だけでなく、将来的な運用や相続も見据えた「長期的な視点」が必要です。
「何から始めていいかわからない」「税理士とどう連携すればいいのか不安」という方も、どうぞお気軽にご相談ください。私たちは、不動産を通じて資産を守り、活かすサポートを全力で行っています。